Вы до сих пор используете услуги ЖЭКа или ваш дом уже перешёл на следующую стадию и жильцы создали ОСМД? В любом случае наш материал будет полезен тем, кто принял решение о такой реструктуризации или только собирается его принять.
В наше время постоянных перемен хочется верить, что всё это – к лучшему. Но иногда, не зная своих прав и законов Украины, можно попасть в афёру даже используя новую структуру, призванную победить коррупцию и уменьшить расходы жильцов.
Жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК) — территориальный исполнительный орган Жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), существовавший в СССР, располагавшийся на придомовых территориях, управлявшийся районным жилищным управлением, органами местного самоуправления.
Об этом журналисты 056.ua спросили у трёх разных экспертов Днепра. Мнения разделились. Но тем и интереснее, ведь каждый из нас может найти именно тот вариант, который устраивает лично его.
Зачем нужно ОСМД? И есть ли альтернатива?
Как рассказывает Сергей Варфоломей, волонтёр из Днепра, занимающийся темой создания ОСМД, и эксперт в этой сфере, ЖЭК – это структура, которая обслуживает в первую очередь саму себя, а не дома. «ЖЭК – это пережитки прошлого века, его сотрудники не собираются заниматься капитальными ремонтами домов и другими важными вещами. Нужно уходить от монополизации, должна быть здоровая конкуренция», — говорит он. «Прежде всего, жители домов должны понять, что их собственность не заканчивается квартирной дверью. А ещё у людей должен быть выбор – что делать и как управлять. А пока есть ЖЭКи – выбора нет. Там, где люди понимают, что нужно брать ответственность в свои руки, они создают юридическое лицо под названием ОСМД, где членами могут быть лишь сами жильцы этого дома. Можно увидеть восхитительные примеры того, как живут те люди, которые создали ОСМД, при этом тратят они на это гораздо меньше денег, чем отдавали в ЖЭК”.
Сергей Каталунов, собственник одной из управляющих компаний в городе Днепр, а также общественный деятель, помогающий людям в определении возможного выхода жилья из структуры ЖКХ, говорит, что по Закону № 417, который вступил в силу 1 июля этого года, ликвидированы полностью. Но им дали возможность доработать до того момента, пока жители не выйдут в ОСМД, не определятся с управляющей компанией, либо пока город не назначит им управителя.
«Маленьким домам — таким как «сталинки», двух-трёх подъездные дома, пятиэтажные хрущёвки – не выгодно создавать ОСМД, так как львиную долю их тарифа съест содержание аппарата. Например, к нам в управляющую компанию переходили некоторые ОСМД, ведь раньше с собранных денег на ремонт они могли потратить 300 грн, а теперь у них есть 6,5 тыс. ежемесячно, ведь они не тратят ничего на содержание своего аппарата. Большим домам выгоднее создавать ОСМД, но только если есть доверенное лицо, которому доверяет весь дом. Потому как мы столкнулись с фактами обмана, когда главы ОСМД повышают себе зарплату или нанимают родственников для ремонтных работ», — рассказывает он.
По словам Олеси Зайченко, создателя одного из ОСМД в Днепре, за последний год число ОСМД в нашем городе возросло в разы. Одной из главных проблем на данный момент она считает недостаточную модернизацию этого процесса. Так как в активисты в основном выдвигаются люди в возрасте, как минимум не умеющих пользоваться компьютером. «Если посмотреть на Западную Украину, то там ОСМД гораздо более развиты, у них этим занимаются уже длительное время и, к примеру, научились хорошо экономить по теплоэнергии», — говорит она.
«Каждый город ситуацию с ликвидацией ЖЭКов и назначением вместо них управляющих компаний решает по-своему. У нас ЖЭКи собирались ликвидировать уже в августе этого года, но из-за общественного недовольства, ЖЭКи просуществуют ещё год-два. Возможно, жители просто плохо проинформированы».
Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – это неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией. То есть ОСМД создается на основе права совместной собственности и представляет лишь совладельцев недвижимости, чтобы решать – кто будет обслуживать дом, какая будет квартплата, кому сдавать в аренду нежилые помещения и т.д. (По-украински – ОСББ – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку).
При этом важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Совладельцами дома и с ОСМД, и без ОСМД как были, так и остаются собственники квартир, если только право собственности не передано ими объединению в установленном законом порядке.
По своей форме объединения совладельцев близки к уже известным с советских времен жилищно-строительным кооперативам.
ИТАК,
Собственник квартиры в многоквартирном доме также является собственником:
- Части придомовой территории;
- Части нежилых помещений дома (лестничных клеток, подвалов, чердаков);
На сегодняшний день у жильцов многоквартирного дома (после ликвидации ЖЭКов) есть такие варианты по управлению домом и придомовой территорией:
1) Если дом находится в аварийном состоянии, то пока что он останется на балансе ЖЭКа и, скорее всего, никаких работ там производиться не будет. Для того, чтобы исправить ситуацию, жильцам советуется обратиться с заявлением в городской совет и решить, сносить данный дом или реконструировать его.
2) Если вы пассивны и вас в принципе устраивает ситуация, когда ЖЭК контролирует ваш дом и проводит работы, когда посчитает нужным, за кварт.плату, которую вы ему предоставляете, то можете ни во что не вникать и не менять ситуацию. Что ж, случается, что некоторые ЖЭКи работают достаточно добросовестно. Но не будем забывать, что в скором времени ЖЭКи расформируют! И это случится обязательно, ведь соответственный закон уже был принят. Что же произойдёт в таком случае, если жильцы останутся пассивными? Городской совет просто назначит своего управителя, проведя конкурс. По сути – ими станут те же ЖЭКи, сменившие своё название.
3) Создание ОСМД самими жильцами дома. Это подходит тем, кто полностью доверяет выбранному главе своего ОСМД и всем его решениям. Девиз «жильцы дома сами собирают свои деньги и тратят их туда, куда решат самостоятельно».
4) Переход дома под управляющую компанию.
Чем ОСМД лучше ЖЭКа?
ЖЭК получает деньги от жильцов разных домов и сам решает, на что их потратить. Не зря о ЖЭКах столько лет ходят анекдоты. Ведь сотрудники ЖЭКа заинтересованы в улучшении условий проживания в определённом доме, только если живут в этом доме сами. Бывает, что на ЖЭК поступают жалобы. Но зачастую все эти жалобы уходят в никуда. Что касается ОСМД, то тут жильцы сами решают куда потратить деньги, собранные со своей квартплаты. Более того – возможно участие в грантовых конкурсах, когда дополнительные средства можно получить от города, области и даже международных организаций! ОСМД, в отличии от отдельных жителей дома, получает юридическую возможность просить дополнительное финансирование.
Чем ОСМД уступает управляющей компании?
Дом или группа домов, не создающих ОСМД, а нанимающих управляющую компанию, существенно экономит. Ведь им не нужно тратить часть средств на содержание управляющего аппарата ОСМД (глава, бухгалтер и т.д.) Управляющая компания просто забирает 15% со всех тарифов и действует в рамках тарифов, не повышая их. Здесь нет постоянных дополнительных сборов денег. А все собранные деньги идут исключительно на нужды дома. Нюансом является на честных ли условиях дом переходит в управление такой компании? Переход под проверенную управляющую компанию гораздо выгоднее, нежели создание ОСМД, особенно в небольшом доме.
Все остальные варианты (к примеру, когда ЖЭК переходит в частную компанию и начинает присылать жителям счета от ТОВ), являются незаконными.
Как не попасться в эту ловушку?
Во-первых, нужно быть внимательным, получая платёжку – проверять, куда и кому вы платите.
Во-вторых, следует знать, что вы являетесь собственником своей квартиры и придомовой территории. Кроме управителя от городского совета (выбранного путём конкурса), вам никто не имеет права навязать ни управляющую компанию, ни ЖЭК (уговоры остаться), ни ОСМД, ни частное предприятие.
Собственник квартиры обязан платить за (другими словами — что входит в услуги, предоставляемые ЖЭКом, управляющей компанией или ОСМД, то есть в кварт.плату):
- Уборка придомовой территории;
- Освещение мест общего пользования (подъездов и предподъездной территории);
- Дезинфекция подвалов и чердаков (отравление крыс и насекомых);
- Подготовка к осенне-зимнему периоду;
- Накопления на капитальный ремонт;
- Содержание возледомовых сетей и конструктивных элементов.
Глава управляющей компании, глава ОСМД или управитель, назначенный городом, обязан предоставить жильцу счёт по всем тарифам и указать, что туда включено. Никакие «членские взносы» и другие дополнительные платежи не могут быть включены в этот список, пока такого решения не будет принято на общем собрании!
Если вы решили создать ОСМД в своём доме, то:
1) Зарегистрируйте его.
2) Переберите управление у ЖЭКа в предусмотренном законом порядке. Иначе всё финансирование продолжит поступать в ЖЭК.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ОСМД Днепра будут развивать за счёт городского бюджета.
